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お知らせ

年末年始の業務について

 年末の業務は12月27日まで
 年始は1月6日から開始させていただきますので
 よろしくお願いいたします。

お盆休みのお知らせ

 毎日暑い日が続きます。皆様にはご健勝のこととお慶び申し上げます。
 弊社は8月10日~8月18日までお盆休暇となります。
 よろしくお願いいたします。

75歳以上が1/4時代の到来

 4月20日の日経新聞の報道によると、国立社会保障・人口問題研究所は2040年までの世帯数の将来推計を公表しました。それによると
         2015年  2040年
 世帯数     5333万 → 5075万
 高齢者世帯割合 36.0% → 44.2%
 高齢者独身世帯 32.6% → 40.0%
となっています。特徴的なことは、1世帯数がいよいよ減少する時代に突入した(2040年までに300万世帯減少する)、
                2単身化 単身世帯2015年1841万世帯→2040年1994万世帯(153万世帯増加)
                3高齢化 高齢者世帯の和露愛が44.2%まで増加し、その40%は75歳以上の高齢者の単身世帯
ということです。

「75歳以上のおひとり様」がここまで増加する社会を想像すると、最大の課題は膨れ上がる社会保障費をどう賄うのかということでしょう。社会保障費は現在でも財政を圧迫している最大の歳出先であり、予算の1/3は社会保障費に費やされています。年金だけでなく医療保険や介護保険も膨れ上がります。

 75歳以上の人だけが増大するという社会が到来することが確実であるにもかかわらず、経済成長だけを念仏のように唱えて、大量に国債を発行し続けていれば、行き着く先はいったいどうなるのでしょうか?

戦後初めて総世帯数が減少する時代が到来した

 日本の人口は、2008年をピークに毎年10万人以上減少していますが、2019年はいよいよ総世帯数も減少すると予測されています。人口が減少しても、世帯数が増加し続けている限り、賃貸住宅の空室問題にとってそれほど大きな影響はありませんでしたが、総世帯数の減少は賃貸住宅の経営を直撃します。
 総務省「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点で全国の空き家率は13.5%となっています。野村総研の推計によれば、2033年にはこの比率が30.4%に上昇すると予測されています。現在の空室率でも賃貸住宅経営は楽ではないところに、空室率が倍以上になれば、賃貸住宅経営が成り立たなくなるアパートやマンションが続出することが予想されます。特に深刻なのは巨額の借入金で賃貸住宅を経営している大家さんたちです。近年流行しているのが「サラリーマン大家」さんたちですが、彼らは融資限度額のギリギリまで借りて賃貸住宅に投資しています。
 かつてはアパート経営者といえば地主さんに決まっていたのですが、土地を持たないサラリーマンが土地と建物の両方を借入金で取得するのですから、満室経営でない限り借入金の返済が困難になります。総世帯数の減少は空室率を急速に上昇させますので、家賃や地価を下落させます。かつて不動産は安全で確実な投資先だったのですが、不動産は「負動産」に変わりつつあります。

27年ぶりに地方の住宅地が値上がりした?

国土交通省が3月19日に発表した公示地価によると、今年の全国平均の公示地価は昨年比で1.2%上昇しました。これは4年連続で、地方圏も0.4%とわずかであるが上昇しています。

毎年の公示価格は、私たちに様々なことを教えてくれますが、今年の公示地価が語っていることを以下に述べたいと思います。

1.地方圏の住宅地が27年ぶりに上昇した…今年の公示地価の最大の特徴は、「地方圏の住宅地が27年ぶりに上昇した」ということです。27年前というのは、1991年のバブル地価のピークです。なんと、「地方圏の住宅地は26年間もの間下がり続けた」ということの方が大変な出来事だと思います。

今年の公示地価が地方圏でも上昇したといっても、商業地で1.0%、住宅地で0.2%、全用途で0.4%というわずかな上昇でしかありませんので、「地方圏の地価下落は終わった?」とは言えないと思います。したがって「これから地方圏の住宅地も値上がりが期待できる」と判断することはできません。地方圏の地価がわずかに上昇したのは、地方圏の中核4都市(札幌、仙台、広島、福岡)の住宅地価が4.4%上昇しているのににひきずられた結果といえます。

地方の中核都市以外の住宅地の地価下落は続いているのです。

「地価の2極化は、地方圏にも拡大している」、「地方圏でも、中核的な都市の地価は僅かに上昇し、それ以外の地方都市の地価は下落している」というのが真相だと思います。

2.地価上昇はこれから続くのか?…3大都市圏の商業地の地価は、昨年の上昇率以上に上昇しています(東京圏 昨年3.7%の上昇が今年は4.7%の上昇、大阪圏 昨年4.7%の上昇が今年は6.4%の上昇、名古屋圏 昨年3.3%の上昇が今年は4.7%の上昇)。しかしこの上昇が今後も続くのかについては大いに疑問です。公示地価の指数は過去の取引の集計ですから、将来の趨勢を保証するものではありません。反対に都心の地価上昇率が低くなっていることから、都心の地価は「頭打ち」の可能性があります。バブル地価が崩壊した時もそうですが、都心バブルを引き起こしたマネーが地方にまで波及しているとすればそろそろ警戒しなければならない時期になったと思わなければなりません。

3.観光地バブルは続くのか…今年の地価上昇率のトップ3は以下の通りであり、いずれも海外観光客に人気のあるところです。

(1)全国の商業地の地価上昇率トップ3は

➀北海道虻田郡倶知安町 58.8%、 63,500円

➁大阪市中央区日本橋一丁目 44.4%、 1,200,000円

③大阪市北区茶屋町44.2%、 5,810,000円

(2)全国の住宅地の地価上昇率トップ3は、

➀北海道虻田郡倶知安町字山田 50% 75,000円

➁北海道虻田郡倶知安町北7条 32.4% 22,500円

③那覇市おもろまち3丁目 30% 351,000円

この観光地バブルいつまで続くのかわかりませんが、グローバルな視点から見たらこれらの地価はまだまだ低価格だともいわれています。地価を国内基準で判断する時代は終わっています。今後も世界から見て魅力的な地方観光都地の地価は上昇する可能性があります。反対にこの日本の観光地ブームが終われば、急速に海外マネーは撤退しますので、「はたしていつまで続くのか?」ということだろうと思います。

 

いずれにしても、今年の公示地価は私たちに様々なことを教えてくれます。

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